하우스 해킹(house hacking)이란?
하우스 해킹은 owner-occupied financing 혜택을 이용하여 부동산을 구매해서 렌트 수입으로 모기지를 갚는 것이다. 예를 들어, 글 패밀리 홈을 구매해서 룸메이트를 구하거나 Multi-unit(duplex, triplex or fourplex)을 구입후, unit중 하나에 거주하며, 나머지 유닛을 렌트를 주어 수익을 창출하는 것이다.
하우스 해킹 사례
4 Units 부동산을 5% 다운페이하고, $600,000에 구매 했을 때 월 총 비용은 아래와 같다.
- 4 Units 가격: $600,000
- 총 투자금: 다운페이 5% $30,000 + 모기지 비용 $10,000 = $40,000
- 모기지 론 금액: $570,000 ( $600,000 – $30,000 )
- 월 모기지 페이먼트(이자율 5% 가정): $3,060
- Property Tax(부동산 가격의 1.25% 가정): $625
- Home insurance: $120
- 모기지 보험 PMI: $400
- Sewer/Garbage/Landscaping: $300
- 월 총 비용: $4,505
총 수익을 계산해 보면
- Unit 1: $1,500
- Unit 2: $1,500
- Unit 3: $1,500
- Roommate for Unit 4: $900
- 월 총 수익: $5,400( Unit 4에 룸메이트를 구하지 않는다면 $4,500)
즉, $40,000 투자해서 렌트비 부담없이 매월 모기지는 렌트 수입으로 갚으면서 $895( $5,400 – $4,505)의 소득이 발생한다. 만약, Unit 4를 룸메이트를 구하지 않았다면 매월 $5 ( $4,505 – $4,500 )로 모기지를 갚아 나가는 것이다.
다운페이 & 모기지 론
VA론, USDA론은 0% 다운페이가 가능하고, FHA론은 3.5%, 일반 컨벤셔널 론은 3% 다운페이로 모기지 론을 받을 수 있다.
- 미국 모기지 – 컨벤셔널 모기지(Conventional Mortgages)
- 낮은 신용 점수(Credit Score)에 유리한 FHA 론
- 미국 정부가 보증하는 USDA 론 이란?
- VA 론(미국 정부 보증 모기지 론중에 가장 혜택이 큰 모기지 론)
자격이 되면(대부분 중간 또는 저소득층) 주정부 또는 카운티에서 제공하는 다운페이 지원 프로그램(Down Payment Assistance Program) 혜택을 받을 수도 있다.
주의할 점
랜드로드 일은 결코 쉬운 일이 아니다. 건물을 유지 보수 하고, 세입자를 구하고, 매월 렌트비를 받고, 세입자 요구에 대응하는 것을 비즈니스를 운영하는 것처럼 해야 한다.
따라서, 하우스 해킹을 하려면 충분히 조사하고, 공부한 후에 신중히 결정해야 한다.
