Chapter 9 - The value in Financing
LTV 와 LTC 의 개념을 알고 있는 것이 좋다
- LTV - Loan to Value (담보인정비율)
대출금 / 부동산가치 * 100 = LTV
집이 12만 달러이고 LTV 가 75% 라면 9만 달러까지 대출을 받을 수 있다
120,000 * 75% = 90,000
- LTC - Loan to Cost
총 프로젝트 비용 (부동산 매입, 부대비용) / 대출금 * 100 = LTC
집의 가치가 12만 달러이지만, 집을 구매하고 리모델하는데 9만 달러가 들었고 LTC 가 75% 라면 6만 7500 까지 대출을 받을 수 있다
90,000 * 75% - 67,500
렌더의 경우 LTC 를 쓸 수도 있고 LTV 를 쓸 수도 있는데, 필자는 LTV 를 이용해서 대출을 하는 렌더를 선호한다. 집 가치가 크게 상승하지 않고 현금이 충분하면 LTC / LTV 구분 하는 것이 크게 의미가 없을 수도 있다.
다양한 종류의 대출에 관해서 알아보자
- Conventional Loan
우리가 흔히 알고 있는 모기지 론이다. 정부 기관인 Fannie Mae / Freddie Mac 을 통해 보험을 들며 생성된 론은 대부분 2차 시장에서 다시 거래된다. 주거용집을 살 때 주로 사용되며 투자용 집을 살 때는 다운페이먼트를 20-25% 정도해야 하고 이자율 또한 더 높다
- FHA (Federal Housing Administration) Loan
저소득층을 위해 정부가 보조를 해주는 론이다. 다운페이먼트, 크레딧 점수 등의 요구 사항이 낮지만, 모기지 보험을 (Mortgage Insurance Premium) 지속적으로 내야 한다. MIP 를 없애려면 다른 론으로 리파이낸스를 해야 한다.
- VA (Veterans Affairs) Loan
군인을 위한 론이다. 0% 다운이 가능하고 모기지 보험이 없지만 론을 받는 절차가 굉장히 까다롭고 오래 걸린다. 감정가 (Appraisal) 역시 낮게 나오는 경향이 있어서 셀러 입장에서는 VA 론을 꺼려한다.
- Jumbo Loan
이름이 의미하듯 큰 금액을 대출해야 할 때 쓰인다. 시기마다, 지역마다 다르지만 (구글 검색에 따르면) 2022년 점보론은 $647,200 이상일 때 사용된다고 한다.
- Portfolio Loan
10채 이상 부동산을 가지고 있는 전문 투자자가 론을 받을 때 사용된다. 렌더 역시 2차 시장에 팔지 않고 이 론을 포트폴리오에 가지고 있으며 대부분 5/1 ARM 변동 이자로 제공된다. 포트폴리오 론을 해 줄 수 있는 렌더와 관계를 쌓아가는 것이 굉장히 중요하다고 한다.
- Hard Money
개인 lender 에게서 나오는 돈으로 이율이 굉장히 높다 (14%). Conventional 론이 나오지 않을 때 사용되며 하우스 플리핑, 리파이낸스를 하기 전에 임시적으로 쓰게 된다.
- Owner Financing
부동산 소유자에게 직접 돈을 갚는 방식이다. 부동산을 사고 싶지만 Conventional / Portfolio 론을 받을 수 없을 때 사용할 수도 있다.
- Private Financing
개인 대출이다. 성공적인 투자자는 개인 대출을 해 줄수 있는 커넥션이 있다고 한다.
- HELOC (Home Equity Line of Credit) / 주택지분 신용대출
집의 지분을 바탕으로 마이너스 통장을 (혹은 크레딧 카드를) 발급받는 것이다. 사용한 금액에 관해서만 이자를 내야 하며, 일반 크레딧 카드보다 이자율이 낮다. 크레딧 한도는 10-15년 정도 유효하며 Draw Period 이후로는 대부분 남은 금액을 한꺼번에 갚아야 하지만 원금과 이자를 갚는 일반 론으로 전환되기도 한다.
- 80/10/10
80% 홈밸류 / 10% 홈밸류 / 10% 다운페이먼트를 의미하는 것으로 20%의 다운페이먼트가 없지만 Mortgage Insurance 를 피하고 싶을 때 두개의 론을 합치는 방식이다. 다운페이먼트를 10% 모았다면 남은 10%는 HELOC 을 이용하여 20% 다운페이먼트를 맞추어서 80% 의 론을 받는다.
빚지느냐 아니냐 그것이 문제로다
필자는 Leverage 를 선호하는 이유로 아래의 이유를 들었다
- OPM / Other People’s Money
성공적인 부동산을 운영하기 위해서는 자본/지식/노동이 필요하다. 하지만 나 혼자서 이 3가지를 다 충족시킬 수 없는 경우가 많다. 지식과 노동을 제공하고 Capital 이 부족할 경우 대출을 통해서 이를 충족하자
- 낮은 이자율
2018년은 역사적으로 낮은 이율이 적용되는 해였다. 돌이켜 보면 은행이 몇십만 달러나 되는 돈을 30년 동안 5% 이율로써 빌려준다는 것은 정말 바보 같은 일이다. 당신 같으면 다른 사람에게 30년 동안 돈을 빌려주면서 5% 이자를 받겠는가? 참고로 1981년 10월의 30년 이율은 18%를 육박했었다.
- 긴 할부상환 기간 (Long Amortization Period)
30년 정도나 되는 긴 상환 기간을 제공해주고 나라는 별로 없다. 또한 미국은 집 소유를 권유하고 정부에서 다양한 보조가 있다.
- 부동산은 위험부담이 적은 편이다
부동산과 같이 꾸준하게 수익을 창출하면서 리스크가 적은 투자수단은 잘 없다.
- 물가상승 방어 (Inflation Hedge)
물가가 상승하면 집 값 / 렌트 비용이 상승하며 화폐의 가치가 하락한다. 돈을 빌려 집을 산 경우는 집 가격은 상승하고 (상대적으로) 낮은 가치의 돈으로 갚는 셈이기에 일석이조가 되는 셈이다.
- 기회
레버리지를 사용하지 않으면 리스크도 없지만 기회를 잃어버리게 된다. 현명하게 사용되는 레버리지는 돈이 돈을 불러일으키는 효과를 가져온다
Flipping Vs. BRRRR
플리핑은 집을 사서 고친 후 더 높은 가격에 파는 것이며 BRRRR 은 계속 가지고 있으면서 렌트를 받고 재융자를 신청하는 방법이다. 필자가 BRRRR 을 선호하는 이유는 다음과 같다
- 부동산을 파는 것은 생각보다 많은 비용이 든다
부동산을 1년 안에 팔면 일반 소득세와 동일하게 취급이 되어 최소 20%의 세금을 내야 한다. 좋은 딜을 성사시키고, 고생해서 고치고 팔았는데 정부가 20% 를 자동으로 가져가 버린다는 것이다. 또한 Fee, Closing cost 역시 이익 부분을 갉아 먹게 된다.
- 재융자는 면세가 된다.
부동산을 팔면 세금을 내지만 팔지 않고 가지고 있으면서 재융자를 받는 것은 상대적으로 비용이 적게 들고 세금을 내지 않는다. (267 페이지에 비교 차트 참고)
BRRRR 을 시작하고 익숙해 지면 속도가 더 붙게 된다.
질문
- 책을 읽기 전과 후에 Flipping vs BRRRR 을 보는 관점이 달라지셨나요? 느낀 점을 나눠주세요
- 빚 / Leverage 를 지속적으로 일으켜 자산을 늘려나가는 것에 관해서 어떻게 생각하시나요?
- 최근 모기지 이자율이 많이 올라가긴 했지만 필자가 언급한 2018년도의 5%와 큰 차이(?)가 나지는 않습니다. 2022년 중반 이자율이 3% 에서 6%로 두배 올라간 상황에서도 모기지/HELOC 신청으로 BRRRR을 계속 진행할 의향이 있습니까?
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