1. 평수 늘리기
-이웃 집들 보다 작은 집을 샀을 때 유용하다.
-감정인이 집을 더 값어치 있게 볼 수 있고 세입자에게 더 매력적이게 보이는 집으로 만들자.
-평수 늘리기에 좋은 집의 예: 콘크리트가 입혀져 있거나 배관 작업이 된 집.
-도급업자에게 동네의 룰과 분위기 & 가격 물어보기.
-보통 감정인은 주위 집의 평당 가격을 보고 내 집 평수와 곱한다. 그리고 집 상태에 따라 가격을 조정한다.
-평수 늘리기를 하면 안되는 경우? 내 집이 주위 집보다 크면 더 키울 필요가 없다. 주위 집들과 비슷하게 만들어야 한다.
2. 방과 화장실 수 늘리기
-가족 수가 증가할 가족은 방 3개 이상의 집을 원한다.
-제일 집의 가치를 높이는 방법은 방 2개를 3개로 만드는 것. 그 다음으로 좋은 건 방 3개를 4개로 만드는 것이다.
-1,100 sqft보다 큰 방 2개의 집을 찾아보자.
-다이닝룸, 서재, 오피스, 다용도실 등 사용도가 많지 않은 공간을 방으로 만들자.
-화장실 수를 늘려라.
3. 집의 가치를 제일 높이는 리모델링 하기
-주방과 화장실에 돈을 제일 많이 써라 (특히 마스터 베드 룸).
-감정인과 세입자의 시각으로 생각하라.
-팁:
1) 주방과 화장실의 수납함을 새로 사지 말고 페인트칠 하기: 흰색이나 밝은 회색으로 하기.
2) 주방과 화장실에 합판과 리놀륨 말고 타일을 깔기: 타일이 더 오래가고 작은 면적에 더 효율적이다.
3) 샤워부스 유리로 하지 말기: 비싸고 깨질 수 있고 쉽게 더러워진다.
4) 저수류 싱크대나 변기 설치하기: 오래 봤을 때 돈을 절약한다. 환경을 생각하는 세입자라면 신경 쓸 수 있으니 집을 내놓을 때 홍보하기!
4. 조경 트릭
-저렴한 vs. 스킬이 필요한 노동 업무로 나누어라.
-저렴한 노동: 잡초 뽑기, 떼 입히기, 콘크리트 부수기 등.
-스킬이 필요한 노동: 콘크리트 붓기, 옹벽 쌓기, 살수 장치 설치 등.
-팁:
1) 잡초와 돌 치우기 같은 원래 있는 문제를 해결하기 위해서 저렴한 노동 이용하기.
2) 저렴한 철책선을 써서 마당에 애완동물 산책이나 이 집 만의 공간을 만들기.
3) 앞마당: 비싸지 않고 잘 죽지 않는 식물 심기.
5. 리모델링 아이디어
-바닥이 제일 손상되기 쉬운 곳이므로 합판을 쓰자. 합판이 설치가 쉽고 오래간다.
-카펫: 제일 저렴하지만 오래가지 않음. 방 같은 덜 밟히는 곳에 괜찮다.
-목재: 얼룩, 긁힘, 손상에 취약하다.
-타일: 제일 비싸고 오래간다. 많이 이용되고 액체가 쏟아질 확률이 많은 곳에 좋다.
-천장 선풍기는 더운 지역에 추천.
-에어컨이 없는 집에 에어컨 설치하기.
-지붕 교체가 필요한 집 사기 ($6,000-15,000 정도의 비용 소요)
-많은 부동산 투자자가 지붕 문제가 있는 집을 피하기 때문에 경쟁이 덜 함.
-BRRRR 전략에서 하는 캐시로 집을 사는 방법에 적합하다. 지붕 문제가 있는 집은 전통적 대출이 잘 안 나오기 때문.
-면허가 있는 도급업자가 팀에 있다면 지붕 교체는 어려운 일이 아니다.
-지붕 교체가 당장 필요한 집은 감정인이 미래의 지붕 교체 가격을 반영하지 않기 때문에 부동산 감정이 더 높게 나온다.
-지붕 교체 지출의 70-75%를 리파이낸스하며 돌려 받자.
-부동산 투자자의 마인드 셋: 문제를 찾기 -> 숫자로 분석하기 -> 이 부동산이 이익이 될 수 있을지 결정 -> 팀을레버지리로 사용해 문제 해결하기.
6. 리모델링 관리하기
-리모델링 진행 확인하기
1) 프로젝트 매니저에게 진행 확인 물어보기/보수 주기
2) 프로젝트 매니저에게 사진과 비디오로 진행 상황 보고 받기.
3) 절대 리모델링 가격 100% 선불하지 말 것.
-시작할 때 25% 내기 -> 진행상황 확인 된 후 25% 내기 -> 똑같이 다음에 25-50% 내기 -> 반복.
-도급업자에게 항목별로 구분된 가격 제시를 받은 다음 자재와 인건비를 따로 알려달라고 하기 -> 자재는 내가사면 바가지를 쓰기를 피할 수 있다.
도움 될 만한 유튜브 비디오:
1. $400로 직접 화장실 고치기: https://www.youtube.com/watch? v=81hJHT-u_Uo
2. 집을 비싸게 보이게 하는 법: https://www.youtube.com/watch?v=kHiNU3EWW0s&t=548s
생각해 볼 질문:
1. 책에서 배운 내용을 생각하며 내가 지금 살고 있는 집에서 고치고 싶은 곳이 있나요? 어떻게/왜 고치고 싶은가요?
2. 책에서 다룬 리모델링 방법을 써본 적이 있나요? 책에서 나오지 않은 나만의 팁이 있다면?
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- Adding Square footage
-Ideal when your property is smaller than the surrounding properties in the neighborhood
-Makes it easier for appraisers to give value in the property and desirable to tenants
-Works well if the property has already-in-place area (e.g., poured concrete, close indoor plumbing, etc.)
-Check with your contractor what the rules are in the neighborhood and the cost
-Why work? Most appraisers look at price/sqft of comparable homes -> multiply it with your property -> adjust on amenities
-When not to do? When your property is the largest in the area. You want to improve it similar to the properties nearby.
- Adding bedrooms and bathrooms
-Growing families want 3-bedroom or larger properties.
-The biggest value-add is from 2- to 3-bedroom rehab. The next best is from 3- to 4-bedroom change.
-Look for 2-bedroom properties larger than 1,100 sqft.
-Turn an area (e.g., dining rooms, dens, offices, utility rooms, etc.) that is not used much into a bedroom.
-Add another bathroom.
- Adding value through strategic remodeling
-Allocate the most money in kitchens and bathrooms (especially in master bathroom).
-Think in an appraiser’s and renter’s point of view.
-Tips:
1) Paint kitchen/bathroom cabinets instead of replacing them: go with white/light gray color.
2) Tile the kitchen/bathroom floor instead of laminate or linoleum: tile is more durable and efficient for a small area.
3) Don’t put in a glass shower door: expensive and easy to break and get dirty.
4) Low-flow toilet or sink: save $$. Environmentally conscious tenants like it – advertise!
- Landscaping tricks
-Think cheap labor vs. skilled labor to save $$.
-Cheap labor: weed pulling, laying sod, breaking up concrete, etc.
-Skilled labor: pour concrete, build retaining walls, install gas and sprinkler lines, etc.
-Tips:
1) Use cheap labor to get rid of existing problems like weeds and rocks.
2) Put a cheap chain link fence to create a space for dog run and a new feature to ad.
3) Front yard: use affordable plants that do not die easily.
- Common rehab ideas
-Flooring gets the most beating: use laminate (easy to install and clean and durable).
-Carpet: cheapest but least durable. Good for least traffic areas like bedrooms.
-Wood: easily stained, scratched or destroyed.
-Tile: most expensive and most durable. Good for high traffic areas that are likely to have liquid spills (i.e., kitchens and bathrooms).
-Ceiling fans for hot weather areas.
-Air conditioners in properties that lack them.
-Buying a property that needs a new roof ($6,000-15,000 to fix):
-Eliminate competition as many investors avoid them.
-Cash offers needed (which I am already offering) as they are likely not approved for conventional financing.
-Having licensed contractors in my team will not make this project difficult.
-When a roof needs replacement soon, the property will be appraised for a higher cost as an appraiser does not count roof replacement cost for later.
-Get back 70-75% of $$ spent on the new roof after refinancing
-Investor mindset: take the problem -> convert into numbers -> figure out if the deal will still work out -> solve the problem leveraging my team.
- Running your rehab
-Checking your team members on rehab progress:
1) Paying/asking your project manager (PM) to check on the property
2) Have your PM send pics and video of the work.
3) NEVER pay for the project up front
-Pay 25% up front -> get confirmed on the progress -> send another 25-50% -> repeat.
-Ask contractors for separate materials and labor cost once you have itemized bid -> buy materials yourself the first time you work with the contractor to make sure they are not overcharging.
YouTube resources:
- DIY bathroom makeover with $400: https://www.youtube.com/watch?v=81hJHT-u_Uo
- How to make your house look expensive: https://www.youtube.com/watch?v=kHiNU3EWW0s&t=548s
Questions:
- Applying the lessons learned, where do you want to rehab in your own place you live in? How and why?
- Have you tried any of the rehab strategies mentioned in the book? Do you have any tips you would like to share?
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