BRRRR에서는 Rent가 거의 유일한 소득 수단입니다.
Rent를 극대화하려면 Repair와 Vacancy를 줄이는 것이 중요합니다.
따라서 좋은 세입자를 찾고 그 세입자를 잘 관리해야 성공적인 BRRRR를 달성할 수 있습니다.
좋은 세입자를 찾는 방법:
저자의 Realtor 경험에 따르면 매물/렌탈 property에 많은 관심을 유도하는 것이 중요합니다.
많은 사람들이 해당 property에 관심을 가져야 property owner한테 유리하니까요.
저자는 좋은 tenant를 찾기 위해 다음의 조건들을 가진 property를 추천했습니다.
- 병원 근처의 property
- 병원 근처에는 교육수준이 높은 사람들이 많이 근무한다. 따라서 좋은 tenant일 가능성이 높다
- Temporarily / part-time 근무자들이 많다 --> 동네에 오래 머물지 않을 예정이라 Rent를 할 가능성이 높다
- Pride of ownership이 높은 동네
- Pride of ownership이 높은 동네는 간단히 말해 집들이 잘 관리된 동네를 뜻한다. 해당 지역 사람들이 본인의 거주지에 대한 애정도가 높다고 봐도 된다
- 이런 동네가 유리한 이유는 Broken window theory 때문이다. 깨진 유리처럼 비교적 작은 문제가 방치될 경우, 행인들이 더 많은 창문들을 깰 확률이 높고, 점점 동네가 황폐화될 가능성이 높기 때문이다.
- 위의 사례와 달리, 동네가 잘 관리되고 있다면 tenant들도 동네 분위기때문에 집을 잘 관리할 가능성이 높다.
- 또한 좋은 tenant일수록 잘 관리된 동네를 선호할 가능성이 높다.
- Tenant가 집을 잘 관리해준다면 소정의 reward를 제공하는 것도 좋다
- 가령 렌트를 조금만 올린다던지.
- 여담: 제가 다른 게시판에서 읽은 사례에서도 좋은 tenant를 구했다면 렌트를 최소한으로 올리는 것을 추천합니다. 그 이유는 좋은 tenant는 구하기도 힘들 뿐더러, 제일 위에 적은 것처럼 vacancy가 생기면 몇달 어치의 렌트를 잃어버릴 수 도 있습니다. 즉 괜히 욕심에 렌트를 조금 더 받으려고 하다가 더 큰 손해가 생길수도 있어서요.
- 학군이 좋은 동네
- 가령 애들 교육때문에 들어온 사람일수록 wealthy하고, 또 그런 사람들이 모일 수록 동네의 value가 올라가고, 따라서 더 rent도 오를 가능성이 높지요.
- 또한 top quality tenant일 가능성도 있지요
- Lower vacancy
- Vacancy를 낮추는 방법은 여러가지가 있습니다
- Use human's characteristics: Greed and Laziness
- 처음에는 렌트를 낮게줘서 빨리 빈방을 채우고, 다음년도 렌트를 조금 많이 올리는 방식 (동네의 최대 렌트까지)
- College town같이 유동성이 높은 동네가 아니라면 대부분의 경우 몇 백불때문에 이사를 잘하지 않기 때문입니다. (이사비용, 각종 잡다한 이사관련 업무들등)
- 특히 학군이 좋은 동네같은 경우 아이들 학교때문에 더더욱 이사를 가지 않겠지요
- 집에 문제점이 있을 때 신속하게 처리해주기
- 당연한 이야기지만 좋은 건물주가 돼야 세입자들이 만족하고 오래 남아있지요.
- 여기서 살짝 이야기 다른쪽으로 가지만, 저자는 Property manager를 고용하는 것을 추천합니다. 왜냐면 문제가 있을 경우 신속하게 처리도 가능하지만, 건물주의 의무가 아닐 일에 경우 건물주의 이름을 빌려 해당 요청을 잘 거절할수도 있기 때문입니다.
- Rent 기간을 flexible하게 조절해야할수도 있다.
- 가령 세입자가 겨울같이 다른 세입자를 구하기 힘든 기간에 나갈 경우, 다음 세입자에게 렌트 기간을 15month와 같이 계약을 하면 다음 cycle부터는 다시 세입자를 구하기 쉬운 계절에 세입자를 구할 수 있다.
저자는 Rent를 잘 받기위해서는 결국 management가 중요하다고 합니다.
비록 저자는 전문적인 property 매니저를 추천하지만, 본인이 매니지하는 경우와 전문업체를 고용하는 경우에 대해 분석을 합니다.
본인이 직접 관리할 경우의 장점:
- Property에 가장 큰 애정을 쏟을 수 있는 건 본인이다
- 전문업체는 비용이 든다
어떠한 전문업체를 고용해도 본인만큼 property에 관심을 가질수 없고, property 또한 본인의 기준에 미흡하게 운영될수도있다. 이 사실을 감당할수없다면 본인이 직접 관리하는 수 밖에 없다.
또한, 전문업체는 사소한 일에도 비용이 발생한다. 가령 간단한 property check에도 비용이 발생한다. 뒤에 나오지만 이러한 비용을 미리 산정하지 않고 전문업체를 구한다면 net cashflow가 마이너스가 될수도있다.
본인이 직접 관리할 경우의 단점:
Rental Property를 운영하는 것은 고되고 재미도 없다.
본인이 이러한 것을 좋아한다고해도 rental을 운영하는 것은 전문적인 노하우가 필요하다.
하루아침에 잘할 수 없는 것이기 때문에 노력과 시간이 필요하다.
따라서 단순히 비용문제때문에 본인이 직접 관리하고자하면, 관리에 쏟는 본인 시간과 기회비용도 고려해야한다.
전문업체를 사용할 경우의 장점:
전문업체의 노하우와 동네에 대한 지식을 레버레지할 수있다.
대부분의 업체는 많은 수의 렌탈 property를 관리하기때문에 시스템이 잘 구축돼있다. 그 시스템을 배우면 도움이 많이 될것입니다.
또한 업체를 통해서 해당 지역에 대한 자세한 이야기를 들을수있어서 도움이 될것이다. (가령 렌트 트렌드등)
마지막으로 업체의 경험을 사는 것이기때문에 세입자 관리에 유리하다.
전문업체를 사용할 경우의 단점:
가장 큰 문제는, 일을 잘하는 업체/매니저를 구하기가 쉽지 않다.
또한 업체를 고용할 경우 어쩔수없이 비용이 발생한다. 그리고 그 비용은 꽤 사소한 곳에서도 발생한다. 대다수의 투자자들이 이 비용을 고려하지않고 투자해서 손해를 입기도 한다.
마지막으로, 매니저를 고용한 처음에는 허니문 period가 있다. 하지만 해당 매니저/업체가 마음에 안드는 지는 일을 해봐야아는 경우가 많다. 이럴 경우, 어쩔수 없이 마음에 안드는 매니저와 계속 일을 해야하는 경우도 생긴다.
따라서 저자는 좋은 매니저를 구하는 방법을 몇가지 제시한다
- Referral
- 성공한 투자자에게 소개 받는 방법이 있다
- 당연히 남에게 도움을 받기 위해서는 남의 가려운 부분을 긁어줄 필요가 있다. 그 부분을 노력하자
- BiggerPockets.com을 이용해라
- 인터뷰를 잘해라
- 인터뷰 테크닉은 다음과 같다
- Open-ended 질문을 던진뒤 어떻게 대답하는지 봐라. 원하는 대답을 유도하지말고 candidate가 본인의 이야기를 다할수 있게 해라.
- 본인과 같은 가치관을 가지고 있는지 다양한 질문을 하고, 특히 본인의 목표를 명확하게 이야기하면서 상대방의 non-verbal response를 읽어라. (가령 facial expressions)
- 레퍼런스를 요구해라
좋은 매니저를 구했을 경우, 해당 매니저와 시스템을 잘 구축하라.
좋은 시스템을 구축하려면 communication이 중요하다.
원하는 것을 명확히 이야기하고 또한 매니저가 원하는 바를 잘 이해하고 있어야한다.
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생각할 부분:
1. 백종원 대표는 식당 장사가 잘되는 집에서 장사를 잘할 수있는 방법을 찾지말고, 장사가 안되는 집이 왜 잘 안되는지 배우라고 했다.
Tenant관리에 있어서 하지말아야하는 것들은 무엇이 있을까?
2. BRRRR하기에 좋은 동네가 있지만 동네의 property manager가 너무 비쌀 경우, 그 동네에 투자를 해야할까?
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