1. 구매방법 비교 – Traditional method vs BRRRR method
Traditional method
- Finance
- Buy the property
- Rehab / Fix up
- Rent out
BRRRR method
- Buy the property by paying cash
- Rehab
- Rent out
- Refinance
차이점
- 전통적인 방법으로 집을 구매할때는 finance를 받는것으로 구매과정이 시작되지만 BRRRR 방법으로는 현금으로 집을 구매한 후(paid in full) 마지막에 finance를 받음
- 전통적인 방법에서는 집을 고치기 전에 finance를 받기때문에 부동산의 가치가 상대적으로 낮을때 가치를 평가(appraisal)받게 되지만, BRRRR 방법에서는 집을 고친후 마지막에 finance를 받기때문에 부동산의 가치가 상대적으로 높아진후에 감정을 받게됨.
- 전통적인 방법에서는 자산 대부분의 가치가 부동산에 있어서 투자를 위한 다음 집을 사기위한 자본금을 회수하기 어려움
- BRRRR 방법에서 집을 고친후 바로 렌트를 줄 경우 즉시 현금흐름을 창출할 수 있고, 모기지가 없기때문에 전통적인 방법으로 렌트를 줄 경우보다 더 높은 현금흐름이 가능함
**대부분의 경우 집을 살때만 론을 받는것이 가능하다고 생각하지만 그렇지 않음. 여러가지 방법으로 론을 받을수 있고, 론 받을때의 이율과 ROI를 비교 후 이익인 쪽을 선택
2. ROI(Return on Investment) 증가시키기
- Increase your profit(수익)
- Decrease your basis(초기비용/고정비용)
렌트비를 올리거나 지출을 덜 하는것이 ROI를 증가시키는 전통적인 방법이지만 렌트비를 시장가격 이상으로 올리면 테넌트를 찾기 어렵고 공실이 될 확률이 높아짐. 또한 고정적으로 발생하는 비용이 있으므로 지출을 드라마틱하게 줄이기 어려움.
BRRRR 방법에서는 현금을 론 받음으로서 초기비용을 줄여 ROI를 극대화 할 것을 제안
Traditional method
- Capital invested: $50,000
- Cash flow a month after expense: $400
- $400 x 12 months = $4,800
- $4,800 / $50,000 = 9.6% (ROI)
BRRRR method
- Capital invested: $20,000
- Loan: $30,000
- Interest a month for loan: $150
- Cash flow a month after expense: $250
- $250 x 12 months = $3,000
- $3,000 / $20,000 = 15% (ROI)
투자자에게 사용가능한 자본금이 얼마나 되는지가 매우 중요하고 자본금이 있어야 지속적인 투자가 가능하며 BRRRR을 통해 최대의 자본금을 만들어낼 수 있음
위의 BRRRR 방법에서 $30,000을 론 받아서 ROI 15% 가 나온다면,
- $4,500 / 12 months = $375
론을 받아서 투자한 $30,000 이 매달 $375의 Return을 발생시키고,
- $375 – $150(론에대한 이자) = $225
$225의 수익(현금흐름)을 가져옴.
$225의 수익과 집, 자산, 미래 렌트비 증가의 기회, 미래 자산가치 상승 or $150
무엇을 선택하겠는가?
다시말해, 15%의 수익률을 안겨줄 수 있는 투자기회가 있는데 4-5%의 이율로 돈을 빌리는것을 왜 주저하는가?
3. Velocity(회전율) 증가시키기
- Velocity of money(돈의 회전)은 처음 투자된 돈이 몇번이나 재투자 될수 있는가를 말함(How many houses I can buy with same dollar)
- 만약 내가 돈을 투자하여 집을 샀고, 투자금을 100% 회수하는 순간 나는 또다른 집을 살수있는 기회를 갖게됨
- 처음 몇번은 큰 차이가 없어보이나 BRRRR 방법을 매 3개월(BRRRR 하는데 걸리는 시간) 마다 한다면 1년에 4채의 집을 처음 투자비용 만으로 소유하는것이 가능함
- 작가는 평균적으로 $25,000 Equity / $400 cash flow의 싱글 패밀리 하우스를 BRRRR 하는데, 만약 렌트비가 년 5% / 5년동안 오르면 cash flow가 $650이 되고, 5년후에 나는 총 $500,000 가치의 20개의 집을 소유하게 되며 $13,000의 cash flow를 만들어내게 됨.
4. Efficiency (효율성) 증가시키기
- BRRRR을 반복해서 하다보면 나만의 시스템이 갖추어지고, 집을 고치는(Rehab) 과정에서 더 좋은 가격과 딜을 받을수 있게됨
- Best agents, wholesalers, contractors 등 믿을만한 사람과 함께 일하며 좋은 관계를 유지
- 최소의 투자비용이 더 많은 수익을 가져올수 있도록 함
- 시장가격 보다 저렴하게 집을 구매
- 한번만 집을 구매하는 것이 아니라 시장의 다양한 매물을 볼수 있도록 파이프라인과 프로세스를 구축 등
5. Investor A and B 비교 (37p-47p)
- 최대한의 ROI
- Velocity (돈이 돈을 벌게하기)
- 수리비용이 많이 지출되는것을 피하기 위해 고쳐서 더 좋은가격으로 팔수있는 집보다 고칠데가 별로 없는 시장가격의 집을 사지 않기 (수리비용이 들더라도 시장가격보다 싼 집을 사기)
- 두려워 하지 않기
- 반복적으로 해서 볼륨을 키우기(소유한 집이 많아질수록 자산이 빨리 늘어남)
[토론해볼 문제]
- BRRRR에서 현금(투자금)을 론 받는것에 대해 어떻게 생각하는가?
- 다양한 부동산 투자 방법 중 BRRRR에 대한 견해는?
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